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房地合一稅最高扣45% 民眾避稅不可不知的權利實務
NOWnews 2019/11/12 13:16
▲報稅示意圖(圖/Nownews資料照)
▲報稅示意圖(圖/Nownews資料照)
政府為改良稅制,將房、地合一並經立法通過後,自105年1月1日起開始實施,但許多民眾仍對房地合一稅制的內容仍一知半解,在不明就裡的情況下,就可能喪失自身應得權利。

「新制」的房地合一稅區分為「個人」及「營利事業」兩部份。「營利事業部份」屬於公司、行號,應該都有節稅專家代為協助處理;至於「個人部份」雖有明確的法條,卻仍有很多民眾不明真義,往往在不知不覺中喪失自身應得權利而冤枉多繳稅。

「房地合一稅」立法通過後, 105年1月1日起正式開始實施,其間也有緩衝期,就是103年1月1日(含)前所取得的房地屬「舊制」,土地免稅,房屋交易所得則要依實併每年在綜合所得稅結算時,與其他類別所得合併申報課稅;105年1月1日後出價取得的房、地則一律採「新制」課徵,必須在房地取得完成登記後的次日起算30天內以個案方式完成課稅申報。
至於103年1月2日以後到104年12月31日間取得的房、地,以持有時間分列,未滿2年就採新制的房地合一稅課徵;滿2年以上,則按舊制只課房屋交易所得。


房地合一的「課稅稅基」是「房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額」;有關稅率在個人部分則分為「境內居住者」(設籍在國內,並在國內居住事實超過31天,都可列計為「境內」),如購買房地後,持有僅在1年內課稅高達45%;持有超過1年以上、2年以內者課35%;持有超過2年以上、10年以內者為20%;持有時間超過10年以上者課15%。

惟「如因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易後持有期間在2年以下的房屋、土地,及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地一律課徵20%」,其中包括取得前土地遭越界興建、因病需醫藥費、欠錢遭強制執行及非出售不能躲避傷害者,持相關證明文件即可辦理。

而「非境內居住者」,其持有房地時間在1年以內者,課稅45%;超過1年以上則課35%。另對「自用住宅」的「減免」優惠條件,須是「個人或其配偶、或未成年子女」有戶籍設在該房屋,且持有並實際有居住連續滿「6年」,没有提供營業使用或出租,或執行業務使用,經「課稅稅基」(即課稅所得)計算出的結果,買賣差價在400萬元以下就「免稅」,超過400萬元部分,就按10%稅率課徵;但「每人在6年內只能以1次為限」。

在換屋「重購」方面,以小屋「換大屋」者「全額退稅」、以大屋「換小屋」者按小屋買價除以大屋賣價所得「比例」當做退稅、繳稅依據,不過須在重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。對於換小屋按比例退稅,例如原來的大屋以1000萬元賣出,2年內再買進800萬元的較小房屋,就以800(分子)除以1000(分母),得到的8/10為退稅比例,應繳稅率為2/10。

對於持有時間的計算,有關於繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算,然後再按比率課徵。