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危老重建夯! 買都更潛力屋專家提醒3關鍵
CTWANT     2021/04/19 16:51
安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區,包括北投、大同、萬華等區域,並以屋齡30年以上的物件為主。(圖/林榮芳攝)

為了鼓勵加速推動危老建物重建,內政部已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議,預期未來相關程序會簡化許多,容積獎勵也會再提高,此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場再添柴火,預料接下來將有一波改建大爆發,將吸引不少民眾購買危老都更潛力屋,專家提醒,挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。

台灣位於地震帶,老屋的安全性堪慮,有重建的急迫性,再加上台灣人口迅速老化,根據衛福部統計,台灣老人有高達7成住在沒有電梯的房屋,出入非常不便,已實質影響居住品質,另外,各都會區素地難尋,讓土地開發商卯足全力推動老屋重建,而政府也大力支持老屋重建,積極推動修法、優化相關制度,這些原因都將使老屋「打掉重練」,成為房市新常態。

若想購買危老都更潛力屋,安新建經業務經理張雲維提醒挑選物件要掌握三個原則,第一,要找土地持份相對較大的標的,例如較早期的透天厝,或總樓高3至4樓的老公寓等等;通常這類型物件,牽涉到的所有權人也比較少,未來整合也比較容易,「也要特別留意,如要走危老的話,需要100%的所有權人同意。」

再來須留心地目,她表示,商業地不見得好,容積率雖然較高,但如果現況是出租中,通常會增加整合難度,畢竟,屋主「維持現況」就有固定租金報酬,當然改建意願低。

第三,注意地點,巷內優於馬路,張雲維觀察,目前成功走危老的案子,多以巷內住宅為主,畢竟大馬路邊的物件,通常一樓都有做店面出租;但在挑選巷內住宅時,也要留意巷寬,以住三用地為例,至少要是計畫道路4.5米巷,容積率才用得完,假如巷寬太小,容積可能會用不完,影響改建後的坪效。

整體而言,張雲維說,雖然政府鼓勵危老重建,不限基地坪數,但通常整合還是需要一段時間,而且從送件到興建完畢,至少要3、4年,建議有多餘資金再投入購買危老都更潛力屋,也別過度操作財務槓桿,要有「長期抗戰」的心理準備。

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